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房貸利率大變革再買房是虧還是賺?

來源:濰坊晚報 編輯:林峰 2019-08-28 14:47 2019-08-28

8月25日,央行發布新規,為了繼續完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制,將對新發放商業性個人住房貸款利率進行改革。此消息一出,不少購房者蒙圈,尤其是剛簽了購房合同的購房者,更不知如何是好了。對此,記者針對剛剛變化的房貸利率,咨詢了我市相關業內人士。
新發放商業性個人住房 貸款利率以LPR為定價基準
  家住奎文區廣文苑小區的劉先生詢問,到底什么是LPR?這種計算方式跟之前的基準利率浮動有什么區別?“我的貸款審批已經通過了,但是還沒有放款,這種情況下,要按照哪種方式來走房貸呢?”
  8月25日,中國人民銀行就新發放商業性個人住房貸款利率有關事宜發布公告:10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。此舉是為了在改革完善LPR形成機制過程中,確保區域差別化住房信貸政策有效實施,保持個人住房貸款利率水平基本穩定。日前,央行完善LPR形成機制。此次完善LPR最突出的一個變化是報價方式,改為按照公開市場操作利率——主要是中期借貸便利利率(MLF)加點形成。改革后,新版LPR有所下行。8月20日,改版后的LPR面世。首次公布的“新版”一年期LPR為4.25%,比原來的基準利率降了10個基點,比“老版”LPR降了6個基點。新公布的5年期以上LPR為4.85%。
  對此,我市一家大型國有銀行濰坊分行的孫先生表示,LPR全稱為“貸款市場報價利率”,指商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率。LPR不是央行宣布的,是由18家銀行報價,報出各自的1年期和5年以上期貸款利率,然后由“全國銀行間同業拆借中心”剔除最低價、最高價,算出的平均價。其他銀行在發放貸款的時候,都要參照LPR利率,然后加上自己的“資金成本”“風險成本”“利潤”等因素,也就是所謂的“加點”(上浮利率)。所以,各家銀行的貸款利率都不一樣,而LPR利率相當于以前的基準利率。
  孫先生說,所謂“加點”,就是在LPR基礎上再上浮多少利率,在發放房貸的時候,銀行在貸款合同上就要寫好,到底是加多少個點,因為在整個貸款合同期內,是不能變的。就像之前的房貸利率是什么幅度都在貸款合同中標明一樣。“加點是固定不變的,但是LPR是每月變化的,所以我們在貸款的時候,可以與銀行協商好以后調整利率的周期,最短是1年,最長是整個合同期限,二選一。”孫先生說。
房貸利率上浮,對我市影響不大
  根據央行發布的公告:“首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率,二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。”對此,孫先生解釋,一旦貸款市場報價利率確定后,首套房的房貸利率只能上浮不能下浮,也就是未來首套房貸利率最低就是LPR利率。“這對于利率打折的城市是吃虧的,但是對于目前處于利率上浮的濰坊并不存在吃虧的情況。”孫先生說。
  在我市一家大型股份制商業銀行濰坊分行工作的劉先生給記者算了一筆賬:8月20日,5年期以上LPR為4.85%,而基準利率是4.9%,相當于降息了。目前,濰坊首套房貸利率多上浮10—15%,也就是在基準利率4.9%的基礎上上浮后的利率大約在5.39—5.635%。而對于二套房來講,加點基礎是60個基點,也就是LPR利率4.85+0.6%,也就是5.45%,相當于房貸利率上浮11%。再看濰坊目前的二套房利率,多數銀行二套房貸利率上浮15%—20%,利率區間5.635—5.88%。
  “當然,值得注意的是,政策給出的是最低加點,至于10月8日后濰坊各銀行加多少點就不好說了。”劉先生說,目前來看,大概率還是會在基礎上繼續加點。不過,LPR利率下調的可能性較大,而濰坊目前的房貸上浮幅度屬于較高水平,所以改革后的實際房貸利率可能會比現在略低或持平。
108日前的房貸仍按老辦法執行
  對于不少辦理商業貸款的市民,央行公告中稱:“2019年10月8日前,已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款,仍按原合同約定執行。”對此,劉先生解釋,10月8日之前發放的房貸,還是按以前的規矩,也就是以前所有的存量貸款,還是按老辦法執行,10月8日之后發放的房貸,按新規執行。
  很多市民關心,使用LPR利率后,自己買房子究竟是劃算了還是吃虧了?對此,劉先生說,LPR利率每個月會調一次,而以前的央行存貸款基準利率幾年才調一次,所以說更加市場化了。“對于大家最關心的接下來買房,房貸利率到底較之前高還是低,這個還要等10月8日后,最新LPR和濰坊各銀行加點情況出來才知道。”劉先生表示,考慮到未來LPR下降可能性較大,而基準利率已多年不動,LPR定價可能更劃算些。而且未來房貸利率會更加突出體現地域性和各銀行的信貸策略,不同地區、不同客戶和不同時期房貸利率的差別會更大。更何況對于濰坊樓市來講,限購限貸都沒有,限利率的概率也不大,所以大家不必太過憂慮。

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